某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,
更新时间：2024-12-23 09:00:09发布时间：2022-03-04 11:34:14
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55％，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13％。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15％的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15％。
按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3％缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2％和6％。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分)
正确答案：设该在建工程的正常购买总价值为P一、继续完成后的 总价值1未来受益年限n=40-1-2-3=36年2未来年纯收益现值之和3装修及大修费用现值之和